In Holland staat een huis. En nog een. En nog een

In Holland staat een huis. En nog een. En nog een.

 

Door drs. Carlo van Dijk, planoloog en beleidsmedewerker Stedelijke Ontwikkeling bij de ChristenUnie Utrecht

 

Hoe komt het toch dat de vraag naar woningen blijft toenemen? In dit artikel schets ik de oorzaken en gevolgen van maatschappelijke trends voor de woningmarkt. Ik besluit met vijf aanbevelingen om de toenemende consumptie van woonruimte te beteugelen.

1.    Gebrek en onbehagen

Vroeger waren veel dingen beter. Bijvoorbeeld omdat wijsgeren zoals Salomo er toentertijd nog genoegen mee namen om op een hoekje van het dak of in de woestijn te wonen in plaats van met een kijfachtige huisvrouw. Dat is tegenwoordig wel anders: de gemiddelde Nederlander is na het kijven met een bescheiden plekje om te wonen niet langer tevreden. Naast een verstoorde huisvrede neemt ook om andere redenen de behoefte aan (eigen) woonruimte sterk toe. En al decennialang slaagt Nederland er niet in de stijgende vraag naar woningen te accommoderen. En hoewel er gelukkig nog niemand verplicht op straat hoeft te leven, is dat is ook niet zo verwonderlijk. Uit de onlangs uitgebrachte Bevolkingsmonitor 2006 van de gemeente Utrecht blijkt dat ongeveer 52 procent van inwoners van deze stad alleen woont1. Dat betekent dat ongeveer 75.000 huishoudens uit slechts één persoon bestaan. Het is dan ook niet vreemd dat Utrecht te kampen heeft met een lange wachtlijst voor bijvoorbeeld een huurwoning. Afhankelijk van de gekozen rekenmethode en wijk is de wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Utrecht gemiddeld zes jaar. Bij koopwoningen maakt juist de korte periode waarin een woning te koop staat (circa één maand) duidelijk dat de vraag naar woonruimte groot is.

 

Vanuit de wetenschap dat de stad Utrecht met zijn krappe woningmarkt niet uniek is en vanuit een gevoel van onbehagen over het hoge aantal inwoners dat alleen woont, heb ik mij verdiept in de maatschappelijke ontwikkelingen die tot de huidige situatie hebben geleid. In dit artikel geef ik in de eerste plaats aan over welke ontwikkelingen we het dan hebben. Daarna benoem ik enkele maatschappelijke vraagstukken die de resultante van die ontwikkelingen zijn en komen de dilemma’s waarvoor de vragen ons plaatsen aan bod. Aan het einde van dit artikel doe ik ten slotte schuchter enkele handreikingen aan volksvertegenwoordigers en bestuurders om met deze problematiek om te gaan. Met dit alles hoop ik stof tot nadenken te leveren voor de meer fundamentele vraag welke hypotheek individuele wensen en belangen uiteindelijk mogen leggen op het collectieve belang en de duurzaamheid van de schepping.

2.    Van samen naar ik

De toename van de vraag naar woningen is het gevolg van drie maatschappelijke trends die zich gedurende de twintigste eeuw hebben voorgedaan.

In de eerste plaats was er sprake van een absolute groei van de bevolking: gedurende de twintigste eeuw heeft de bevolking in omvang verdriedubbeld. Deze autonome groei heeft vanzelfsprekend tot een toename van de vraag geleid.

In de tweede plaats zijn huishoudens steeds kleiner geworden. Het aantal éénpersoonshuishoudens nam in de vorige eeuw toe van 100.000 in 1900 tot 2,3 miljoen in 20002. Momenteel bestaat ruim éénderde van de zeven miljoen huishoudens uit alleenstaanden. De verdrievoudiging van de bevolking ging dan ook gepaard met een verzesvoudiging van het aantal huishoudens. De toename van het aantal alleenstaanden verwijst naar de trend om met steeds minder personen in één huishouden te wonen. Er is met andere woorden sprake van ‘gezinsverdunning’. Het gemiddelde aantal personen per huishouden is gedurende de twintigste eeuw teruggelopen van 4,8 rond 1900 tot 2,3 in2000. In de stad Utrecht bestaat een gemiddeld huishouden tegenwoordig zelfs maar uit 1,9 personen. De verwachting is overigens dat dit getal zich landelijk zal stabiliseren tot net iets boven de twee.

Gezinsverdunning (of: huishoudensverdunning) wordt veroorzaakt door twee onderliggende trends die op hun beurt weer het gevolg van de enorme welvaartsgroei waarvan ons land de afgelopen decennia heeft geprofiteerd:

  • In de eerste plaats heeft het gebruikelijke proletarische huwelijkspatroon ruimte gemaakt voor een veel dynamischere levensverloop. De hedendaagse jongere verlaat eerder dan voor heen op gemiddeld 23 jarige leeftijd het ouderlijk huis. In plaats van uit huis te trouwen, zoals redelijk gebruikelijk was, gaat hij eerst een paar jaar (alleen) op zichzelf wonen. Na het 25e levensjaar volgt een periode van (meestal ongehuwd) samenwonen, die net voor of net na het eerste kind met een huwelijk wordt ‘bezegeld’. Een deel van deze relaties eindigt in een scheiding, waarna een nieuwe periode van samenwonen of een huwelijk volgt3. Op deze wijze duren relaties (al dan niet serieel) vervolgens tot op hoge leeftijd door, vanwege de steeds verder toenemende levensverwachting.
  • Dat relaties tot op hoge leeftijd kunnen voortduren of worden aangegaan wordt veroorzaakt door de toegenomen levensverwachting. Hoewel de ouderdom nog steeds met gebreken komt, kunnen veel van deze gebreken toch van een oplossing worden voorzien. Het is daardoor voor veel ouderen mogelijk om tot op hoge leeftijd zelfstandig te blijven wonen. Illustratief in dat verband is dat het aantal plaatsen in institutionele huishoudens4 sinds het begin van de jaren tachtig is gedaald van circa 300.000 naar 220.000 in het jaar 2002.

De gevolgen van deze twee trends zijn helder: er is niet alleen op jongere leeftijd dan voorheen behoefte aan eigen woonruimte, maar de behoefte aan woonruimte is er ook gedurende een langere periode dan vroeger. Door gescheiden (echt)paren is er bovendien een vroeger marginale, maar tegenwoordig redelijk omvangrijke groep die op middelbare leeftijd een beslag legt op de beschikbare woningvoorraad.

 

Als gevolg van de absolute groei van de bevolking (die in de toekomst overigens steeds verder zal afnemen) en de gezinsverdunning zal het aantal huishoudens tot aan 2010 nog in ieder geval met ongeveer 120.000 per jaar groeien5. Er is echter nog een derde ontwikkeling die in dit kader van belang is. Parallel aan een toename van de kwantitatieve vraag is de Nederlander namelijk ook steeds ruimer gaan wonen. Deels als gevolg van de gezinsverdunning, deels als gevolg van de groter wordende woningen is het woonoppervlak per persoon daardoor enorm gegroeid. Het gemiddelde gezin uit 1900 bestond uit vijf personen en woonde in een woning van 50m2. Per persoon consumeerden zij dus slechts 10m2 woonoppervlak. Het gemiddelde huishouden bewoonde in 2000 echter een oppervlak van 160m2, wat neer komt op een ruimtebeslag van maar liefst 65m2 per persoon. Het aantal vierkante meters dat wordt bewoond is in een eeuw tijd dan ook ververtienvoudigd6. Nu de groei van de bevolking tot stilstand lijkt te zijn gekomen en ook de trend tot gezinsverdunning zijn minimumgrens lijkt te bereiken, wordt de toename van de vierkante meters per persoon de belangrijkste factor achter de toenemende woningbehoefte. Illustratief in dat verband is dat het traditionele stapelbed verdwijnt, kinderen hun kamer niet meer met broertjes of zusjes hoeven te delen en de man niet langer als enige over een studeerkamertje beschikt. Ook binnen woningen krijgen kamers een individueel karakter.

3.    Maatschappelijke vraagstukken

De toename van het aantal huishoudens, de gezinsverdunning en de toename van de woonruimte per persoon leiden tot een aantal maatschappelijke vraagstukken. Zonder volledig te willen zijn, stip ik hier vijf belangrijke aan.

  1. De vraag neemt sneller toe dan het aanbod. Al sinds de wederopbouw kampt Nederland met het verschijnsel dat de woningbouwproductie de steeds groeiende vraag naar woonruimte niet bij kan houden. De afgelopen jaren is er veelvuldig gediscussieerd over de achterblijvende realisatie van nieuwbouw. De Provinciale Staten van Utrecht hebben bijvoorbeeld een uitgebreid onderzoek laten verrichten naar de bouwstagnatie in de provincie7. Als gevolg van de krapte op de woningmarkt groeien de vaak toch al lange wachtlijsten voor huurwoningen en blijven de prijzen van koopwoningen stijgen.
  2. Het beslag op de ruimte ten behoeve van wonen neemt toe. In het genoemde provinciale onderzoek wordt ervan uitgegaan dat er in de provincie Utrecht de komende tien jaar ongeveer 75.000 woningen worden gebouwd. Deze woningen zullen lang niet allemaal binnen de bestaande bebouwing kunnen worden ingepast. Er zal daarom naar uitleglocaties moeten worden gezocht. Op dit punt staan de noodzaak tot woonruimte en de wens om natuur- en cultuurlandschap te behouden vaak loodrecht tegenover elkaar. Een voorbeeld daarvan is de bouw van woningen binnen het Groene Hart. Recentelijk is aangetoond praktijk blijkt het toch moeilijker gedaan dan gezegd om dit gebied van nieuwbouw te vrijwaren8.
  3. Het draagvlak voor voorzieningen neemt af. In de stad Utrecht heeft de gezinsverdunning er toe geleidt dat het relatieve gebruik van het busvervoer geleidelijk aan afneemt. Minder personen per huishouden betekent immers ook een extensivering van de woondichtheid, waardoor het vraagpotentieel binnen de verzorgingsgebieden van voorzieningen daalt.
  4. Het energieverbruik neemt explosief toe. De gezinsverdunning gaat niet gepaard met een evenredige afname van bijvoorbeeld het aantal huishoudelijke apparaten. Net als een gezin dat uit vijf personen bestaat, beschikt ook een eenpersoonshuishouden over één koelkast. De toename van het aantal huishoudens gaat dan ook gepaard met een relatief nog grotere stijging van de consumptie.
  5. Mensen voelen zich steeds vaker eenzaam. Maar liefst 59 procent van de laagopgeleiden in de stad Utrecht voelt zich matig tot zeer sterk eenzaam. Gemiddeld voelt eenderde van de Utrechters zich wel eens eenzaam9. Dat mensen zelfstandige woonruimte hebben blijkt dan ook nog geen garantie voor een gelukkig bestaan.

4.    Dilemma’s

De genoemde maatschappelijke vraagstukken plaatsen ons voor een dilemma. Niemand zal het immers wenselijk vinden om in reactie op vijf aangesneden knelpunten de inwoners van dit land van staatswege te dwingen om langer thuis te blijven wonen, alleenstaanden te verplichten om huisgenoten te vinden, ouderen te verplichten op een kleine kamer in een bejaardenhuis te gaan wonen of echtparen verbieden te scheiden.

Wel maken de constateringen de vraag relevant hoe hoog de prijs mag zijn die de samenleving kan, mag en wil betalen voor de vrijheid van de afzonderlijke individuen. Met het recente verkiezingscredo van de ChristenUnie (Duurzaam voor elkaar) in het achterhoofd, behoeven bijvoorbeeld de volgende vragen een antwoord:

  • Mogen mensen ongelimiteerd profiteren van welvaartsgroei, ook als daardoor het beslag op ruimte en energie onevenredig toeneemt?
  • Hoeveel mogen de verbroken relaties tussen voormalige geliefden de gemeenschap aan geld en ruimte kosten?
  • Wat is de waarde van het per sé zelfstandig laten wonen van ouderen, afgezet tegen de breed ervaren eenzaamheid?

Sommige vragen zijn bekend. Andere zijn gevaarlijk, omdat ze ook op een te gemakkelijke manier beantwoord kunnen door bijvoorbeeld ook vanuit solidariteitsoverwegingen genomen maatregelen uit te leggen als het consumeren van individuele vrijheid. Op individuele schaal zijn oorzaak en gevolg bovendien niet altijd zo duidelijk aanwijsbaar (en eventueel verwijtbaar) als op macroniveau. Vast staat in ieder geval dat het ombuigen van alle genoemde maatschappelijke trends te weinig recht doet aan de weerbarstige werkelijkheid. Evenmin is niets doen echter een optie. Vanuit die wetenschap wil ik nu enkele handvaten aanreiken om met de geconstateerde problematiek om te gaan. De suggesties richten zich vooral op het beteugelen van de woonruimte per hoofd van de bevolking.

 

5.  Aanbevelingen

  1. Woonruimtegebruik fiscaliseren. Op dit moment is de waarde van de woning de grondslag voor de OZB-belasting. Vanuit het oogpunt van ‘de vervuiler betaald’ kan ervoor worden gekozen om niet langer belasting te heffen over de (vaak omstreden) waarde van de woning, maar over het beslag dat deze legt op de ruimte.
  2. Bouw meer specifieke starterswoningen. Starterswoningen kenmerken zich door een lagere prijs en kleiner woonoppervlak. Ze zijn daarmee betaalbaar, maar ook groot genoeg voor de jongvolwassenen die zich op de woningmarkt begeven. Tegelijkertijd wordt op deze manier voorkomen dat jongeren zich massaal op het sociale huursegment van de woningmarkt storten en die woningen bezet houden. Ook daar is immers een aanzienlijke wachtlijst. De kleinere woningen nemen minder ruimte in beslag. Doordat jongeren meestal lagere eisen aan de woning stellen is het ook mogelijk om de dichtheid van de woningen te intensiveren. Het totale ruimtebeslag wordt daarmee verder verkleind.
  3. Dubbel ruimtegebruik als voorwaarde in plaats van optie: De afgelopen jaren is er veel aandacht geweest voor inbreiding. Lang niet altijd is bij de herontwikkeling van inbreidingslocaties ook daadwerkelijk alles op alles gezet om op een creatieve manier (dubbel)gebruik te maken van de beschikbare ruimte. Inmiddels zijn er echter talloze voorbeeldprojecten waaruit inspiratie kan worden opgedaan. Niet alleen kan door dubbel ruimtegebruik de openbare ruimte daadwerkelijk worden gespaard, ook kan door omgevingsbesparend bouwen het open landschap zoveel mogelijk worden behouden
  4. Alternatieve woonvormen stimuleren:
    1. Specifiek met het oog op de gezinsverdunning kunnen corporaties en overheden meer aanbod genereren met betrekking tot vormen van gemeenschapswonen. Terwijl deze woonvorm enkele decennia geleden uitsluitende was voorbehouden aan communes met een ongezonde levensstijl, zijn er tegenwoordig diverse geslaagde voorbeelden van gemeenschappelijk opgezette woonprojecten. In Leidsche Rijn wordt momenteel bijvoorbeeld een vorm van gemeenschapswonen gerealiseerd via particulier opdrachtgeverschap. Deze vorm van gemeenschapswonen wordt ook steeds vaker door en voor ouderen gekozen. Succesvolle projecten hebben het voordeel van een efficiënter gebruik van de woningvoorraad en een lager beroep op hulpverlening. Daarom kunnen initiatieven voor woongroepen voor ouderen en voor projecten van de belangenvereniging Centraal Wonen dan ook meestal rekenen op steun van de overheid. Deze vorm van wonen is in Denemarken en Israël overigens al populair.
    2. Bij kangoeroewoningen gaat het om twee zelfstandige woningen die inpandig met elkaar verbonden zijn. Vanuit de hoofdwoning kan vervolgens zorg worden verleend aan de kleinere (meestal nultreden)woning. Door middel van dit concept kan het verlenen van mantelzorg worden vergemakkelijkt en kunnen zorgbehoevende ouderen toch zelfstandig blijven. Het voordeel van deze woonvorm is dat door stapeling en/of door de kleinere omvang van de zorgwoning relatief weinig ruimte wordt gebruikt. Hoewel deze woonvorm volgens woonwensonderzoeken op een grote belangstelling zou mogen rekenen, worden er als gevolg van ingewikkelde administratieve procedures en risico’s weinig kangoeroewoningen of varianten daarop gerealiseerd. Een beleidsopgave is dan ook om de bureaucratische rompslomp te verminderen en bij de woningtoewijzing meer rekening te gaan houden met zorgrelaties.
  5. Belangrijker dan de hiervoor genoemde (instrumentele) maatregelen is het echter om de oorzaken van gezinsverdunning aan te pakken. Het eerder zelfstandig wonen van jongeren en het de toegenomen leeftijdsverwachting hoeven het daarbij niet te ontgelden. Des te meer inzet is echter gewenst om gezinnen hecht en heel te houden. Het aanbieden van huwelijkstherapie door de (gemeentelijke) overheid, zoals begin dit jaar voorgesteld door de ChristenUnie-fractie in Veendam en in enkele andere landen (VS, Noorwegen) al gebruikelijk, kan daarvoor een begin zijn. Dergelijke initiatieven dienen natuurlijk wel een breder en belangrijker doel dan alleen het probleem van de woningmarkt. Het is dan ook pure noodzaak om aanvullende beleidsmaatregelen uit te werken die bijdragen aan dit doel om gezinnen te versterken.

 

6. Slot

Het gevaar bij het beschrijven van gebeurtenissen op macroniveau is om in mineur te eindigen vanwege de ongrijpbaarheid van de ontwikkelingen. Wat dat betreft hoeven we echter ook weer niet te overdrijven. Ondanks het feit dat eenderde van alle huishoudens uit één persoon bestaat, woonde in 2000 nog steeds driekwart van de Nederlanders in gezinsverband. In een toekomstverkenning over mobiliteit in het Verenigd Koninkrijk schetsen Lyons c.s.10 een scenario waarin gemeenschapswaarden herleven (overigens vooral onder invloed van de familiewaarden die migrantengroepen naar het land brengen). Dit scenario scoort permanent het slechtst op alle economische aspecten. Maar wellicht raakt de tijd er steeds meer rijp voor dat de maatschappij een mindere economische groei voor lief neemt in ruil voor het aangaan en behouden van duurzame relaties. In ieder geval moet de inzet van de ChristenUnie daarop altijd gericht zijn. Wij weten dat de mens niet is gemaakt om alleen te zijn: slechts in relatie met de ander kan hij tot zijn bestemming komen. ‘Individualisme’ in die zin van het woord verwijst naar de maximale ontplooiingskansen voor mensen om hun talenten en gaven te benutten en voorkomt dat het woord een synoniem wordt van ‘eenzaamheid’.

 

Literatuur/noten

1 Gemeente Utrecht (2006), Bevolking van Utrecht per 1 januari 2006, p. 55.

2 VROM (2005), Woningmarktverkenningen, p. 20.

3 Van ‘gauw een ander weer gedaan’ is overigens geen sprake. Gebroken relaties hebben een bijzonder grote impact op de psyche van mensen: van de vrouwen die definitief geen vaste relatie willen en in het verleden getrouwd zijn geweest, geeft ruim de helft aan dat een relatie veel problemen geeft en dat de slechte ervaringen een rol hebben gespeeld in de keuze om alleen te blijven, aldus De Graaf en Loozen op CBS Webmagazine (13 februari 2006)

4 Naast verzorgingstehuizen gaat het hier ook om kindertehuizen, revalidatiecentra en gevangenissen.

5 VROM (2005), Woningmarktverkenningen, p. 20.

6 Thomsen, A. (2002), De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie. Verhaal gehouden op symposium te Utrecht op 28 februari 2002.

7 Provincie Utrecht (2006) Bouwstagnatie in Utrecht: de feiten, p. 16.

8 RIGO Research en advies (2006), Woningbouwopgave in het Groene Hart.

9 GG&GD Utrecht (2006) Volksgezondheidmonitor Utrecht 2005. Themarapport preventie volwassenen en ouderen, p. 18 & 31.

10 Lyons c.s., G. (2000). Society and Lifestyles, Transport Visions.